Это интересно

Что лучше — ипотека в банке или рассрочка у застройщика напрямую?

17 октября 2016

Покупка квартиры является самой тяжелой покупкой в жизни для подавляющего большинства людей. Даже с учетом таких инструментов как ипотека и рассрочка, человек, задумавший приобрести жильё, тщательно рассчитает свои возможности. Зачастую еще приведет созаемщиков или поручителей.

Сравниваем плюсы и минусы 2 вариантов покупки жилья: ипотека в банке и рассрочка у застройщика

Что лучше – купить квартиру в ипотеку с помощью банка или напрямую у застройщика?

Прежде всего, надо отметить неверное толкование понятий. Некоторые говорят «ипотека у застройщика напрямую». Ипотека – это, прежде всего, форма залога недвижимости. Но, также это может быть и ипотечный кредит, если приобретаемая или имеющаяся недвижимость переходит в залог, и, при которой заемщик получает на нее право собственности.
Рассрочка же – это просто способ разделения оплаты какого-либо товара (необязательно недвижимости) на несколько частей, растянутых по времени. При ипотеке также происходит разбивка платежа, но термин этот означает то, что мы написали выше – форму залога.Соответственно, застройщики не дают ипотеку, в данном случае речь идет о том, что их аккредитовало ряд банков, которые и могут оформить ипотеку. Сами застройщики, параллельно с банковскими программами ипотечного кредитования, зачастую предлагают клиентам купить объекты недвижимости в рассрочку.

Так вот:

При ипотечном кредите – приобретаемая недвижимость становится предметом залога, что должно сопровождаться отметкой в соответствующем реестре недвижимости. Заемщик получает право собственности на нее, но, в случае неуплаты долга, банк может потребовать удовлетворить свой займ путем реализации данной недвижимости. По сути, такой способ залога, когда заемщик владеет недвижимостью по своему усмотрению и в тоже время может ее лишиться при неуплате долга и есть ипотека.

Рекомендуем ознакомиться: квартира через ЖНК: особенности покупки, выгода, риски

При рассрочке недвижимость также остаётся в залоге (без записей в реестре что оно под залогом) и заемщик также может владеть приобретаемой недвижимостью, но, в этом случае он не получает права собственности на нее. То есть, он может жить в квартире, сдавать, но не сможет там прописаться – ни сам, ни прописать родственников. При неуплате долга, события развиваются также, как и при ипотеке – застройщик реализует данную квартиру и возвращает себе свой долг, оставшийся отдаёт заемщику.

По сути, схемы примерно одинаковые. Но и явные отличия также бросаются в глаза. Мы приведем для Вас таблицу, где сравниваются те или иные параметры в случаях, если берется жильё с помощью ипотеки в банке и с помощью рассрочки у застройщика.

Ипотека в банке

Рассрочка у застройщика

Выбор объекта

Банки дают ипотеку на огромное количество объектов, что на первичном, что на вторичном рынке жилья, включая общежития, сталинки, хрущевки, коттеджи и др.

Количество объектов ограничивается только тем, что построил сам застройщик, и соответственно это объекты на первичном рынке.

Требование к заемщику

Требования к заемщикам при ипотеке по-настоящему суровые. Требуется подготовить огромное количество документов, в том числе и на сам объект, если он приобретается на вторичном рынке. Здесь также могут быть привлечены созаемщики и поручители. Также настоятельно рекомендуется взглянуть на свою кредитную историю, чтобы не получать отказов.

Требования к заемщикам минимальные – можно сказать единственное требование это внести первоначальный взнос. Никаких справок о доходах и прочего не нужно. Кредитную историю здесь также практически не смотрят.

Оформление сделки, документов

Сложная, включающая в себе достаточно много этапов процедура, которую мы не сможем здесь подробно описать. Дополнительные сложности могут возникнуть при оформлении ипотеки на вторичном рынке ввиду того, что не всем по душе затягивание сроков сделки, которые неизбежно появляются при ипотеке.Также нужно оформить право собственности на квартиру, что несет дополнительные временные затраты

Оформление сделки происходит быстро. Внесли первый взнос, на следующий день уже можно заселяться, если конечно дом уже сдан. Право собственности оформляется после полного погашения задолженности.

Первоначальный взнос

Взнос может быть от 10%. В разгар кризиса 2014-2015г даже Сбербанк поднял первый взнос до 20%. В целом именно такие минимальные первоначальные взносы можно рассматривать. Разумеется, есть иипотека без первоначального взноса, но это тема отдельного разговора.

Первый взнос, как правило, не меньше 30%. Застройщик не может позволить себе не иметь оборотных средств, поэтому взнос здесь больше чем при ипотеке.

Срок уплаты долга

При ипотеке он может достигать 25-30 лет

Чаще всего рассрочка сроком до 2х лет. Особенно много предложений на срок до 1 года. Разумеется, это несет значительные финансовые вливания каждый месяц.

Процентная ставка

Процентная ставка колеблется в зависимости от объекта, первого взноса и от экономической обстановки. В 2016 с учетом господдержки на новостройки можно получить ставку в районе 11% годовых. На жильё вторичного рынка средняя ставка колеблется в районе 15%. См.ипотека с господдержкой ставки

Многие застройщики предлагают своим клиентам беспроцентную рассрочку, если срок небольшой. С увеличением срока займа процентная ставка также поднимается. Также стоит учитывать маркетинговые хитрости – когда говорят про беспроцентную рассрочку, априори повышают цену на сам объект. В целом процентная ставка при рассрочке значительно меньше ввиду меньшего срока кредитования.

Дополнительные расходы

Расходы по ипотеке это:

  • Оплата ежемесячных платежей

  • Открытие счета

  • Страхование жизни и  имущества

  • Оценка недвижимости (для вторичного рынка)

  • Возможно услуги риэлтора

  • и др.

  • см. все расходы по ипотеке

Расходы по рассрочке – это только ежемесячные платежи.

Неуплата долга

Продажа имущества с выплатой долга банку

Продажа имущества с выплатой долга застройщику

Право собственности

Оформляется после договора купли продажи или договора долевого участия, то есть, сразу

Оформляется только после последнего платежа, закрывающего долг перед застройщиком.

Заключение: что же лучше — ипотека или рассрочка, что выбрать и как не прогадать? Дело это хлопотное и довольно сложное. Каждый сам для себя решает и определяет свои финансовые возможности. Не стоит лезть с головой в покупку квартиры, не будучи уверенными в своих силах, что может превратиться для Вас настоящей кабалой. Рассрочка – возможность купить недвижимость людям, обладающим значительным первым взносом и владеющими финансами, чтобы непродолжительное время оплачивать весьма большие платежи. Ипотека же – это массовый инструмент для приобретения недвижимости, который могут позволить себе люди даже не имеющие больших финансовых возможностей. Достаточно иметь 10-20% первого взноса и даже человек со средним заработком можно попытаться получить в банке долгожданный жилищный кредит.

Плюсы и минусы покупки квартиры в рассрочку

В современной России есть два основных способа покупки квартиры без полной оплаты ее стоимости: оформление ипотечного кредита и рассрочка от застройщика (есть еще, конечно, различные альтернативы ипотеке, но они распространены существенно меньше чем эти 2 способа). В этой статье пойдет речь о достоинствах и недостатках покупки квартиры в рассрочку.

Схема покупки квартиры в рассрочку

В стандартном варианте рассрочка на строящуюся квартиру от застройщика выглядит следующим образом: вы вносите первоначальный взнос в размере 10-50% от стоимости жилья, а оставшуюся часть погашаете равными или произвольными долями до окончания срока строительства объекта (некоторые застройщики требуют чтобы вы погасили всю задолженность не до момента окончания строительства дома, а за несколько месяцев до этой даты). В Москве эти сроки обычно составляют от 6 до 12 месяцев, в регионах же нередки случаи когда жилье строится дольше (особенно кирпичное) и поэтому рассрочка может быть на более продолжительный срок.

Рассрочка от застройщика также как и ипотека предполагает наличие процентной ставки - обычно это 1-3% в месяц от суммы вашей задолженности. Если дом достроится уже совсем скоро (до нескольких месяцев), то рассрочка может быть беспроцентной. Приведу пример. У нас в Орле самый крупный застройщик это региона "Орелстрой" предоставляет рассрочку на следующих условиях: первоначальный взнос не менее 30% от стоимости покупаемой квартиры, процентная ставка по рассрочке 1,5% в месяц (начисляется на остаток задолженности, платить можно в любое время, любыми долями), всю сумму задолженности необходимо погасить не менее чем за 3 месяца до планового окончания сдачи дома в эксплуатацию. Фактически это получается примерно как потребительский кредит с процентной ставкой 18% годовых, только платежи можно вносить в любое время, а не строго определенную сумму каждый месяц.

Основные плюсы и минусы покупки квартиры при помощи рассрочки от застройщика

Одно из преимуществ ипотеки по сравнению с рассрочкой от застройщика заключается в том, что банки перед выдачей ипотеки тщательно проверяют новостройки, поэтому появляется дополнительная гарантия того, что объект все же достроится. А сами вы можете ошибиться в застройщике и нарваться на каких-нибудь "кидал", которые исчезнут после сбора денег. Конечно многие самостоятельно пытаются провести тщательную проверку надежности застройщика и легитимности возводимого им объекта, но, поверьте, у банков для подобной проверки и ресурсов, и возможностей больше, да и работают там в этой сфере у них профессионалы, а вы если сами впервые сунетесь в эту область, то столкнетесь с большим числом незнакомых вам нюансов.

Еще одним достоинством ипотеки по сравнению с рассрочкой от застройщика является возможность погашения долга в течение нескольких лет, а не месяцев, к тому же после сдачи дома процентная ставка по взятой вам ипотеке на квартиру в новостройке обычно снижается поскольку достроенную квартиру банк уже может забрать себе в качестве залога.

Но у ипотеки по сравнению с рассрочкой от застройщика есть и минусы - один из существенных минусов ипотеки заключается в высоком размере первоначального взноса (у застройщиков он обычно меньше). И хотя процентные ставки по ипотеке существенно ниже чем при рассрочке от застройщика, полная стоимость кредита при ипотеке может быть все равно выше за счет большого срока кредитования.

Также ипотека предполагает достаточно долгий сбор документоврасходы на страхование и различные комиссии - все это также увеличивает полную стоимость кредита по сравнению с рассрочкой от застройщика, которая, в свою очередь характеризуется почти нулевыми расходами по сопровождению договора.

Рассрочка от застройщика, на мой взгляд, наиболее оптимальна если вы хотите продать уже имеющуюся квартиру и купить более просторную квартиру в новостройке. В этом случае алгоритм действий следующий:
- выбираете застройщика который позволяет задолженность по рассрочке погашать произвольным образом (не обязательными ежемесячными взносами равными частями);
- вносите первоначальный взнос, чем больше тем лучше поскольку проценты при рассрочке могут быть весьма ощутимыми;
- в течение срока строительства дома вносите каждый месяц посильные для себя платежи (на сколько позволяет зарплата);
- не за долго до окончания строительства продаете свою квартиру и полученной суммой погашаете оставшуюся задолженность по рассрочке. Поскольку все таки в большинстве случаев при продаже квартиры покупатель дает время вам чтобы вы могли спокойно съехать из нее (обычно несколько месяцев, но даже если он такое время и не дает то с ним можно договориться о том, что вы несколько месяцев будете снимать у него эту квартиру), то вы без всяких утомительных переездов на промежуточную квартиру сможете сразу после окончания строительства поселиться в своей новой, только что построенной квартире.

ЧТО ЛУЧШЕ – КУПИТЬ КВАРТИРУ В ИПОТЕКУ С ПОМОЩЬЮ БАНКА ИЛИ НАПРЯМУЮ У ЗАСТРОЙЩИКА?в закладки 2

E-mail

Facebook

Вконтакте

Одноклассники

Twitter

Читать подробные условия конкурса

Покупка квартиры является самой тяжелой покупкой в жизни для подавляющего большинства людей. Даже с учетом таких инструментов как ипотека и рассрочка, человек, задумавший приобрести жильё, тщательно рассчитает свои возможности. Зачастую еще приведет созаемщиков или поручителей.

Прежде всего, надо отметить неверное толкование понятий. Некоторые говорят «ипотека у застройщика напрямую». Ипотека – это, прежде всего, форма залога недвижимости. Но, также это может быть и ипотечный кредит, если приобретаемая или имеющаяся недвижимость переходит в залог, и, при которой заемщик получает на нее право собственности. 
Рассрочка же – это просто способ разделения оплаты какого-либо товара (необязательно недвижимости) на несколько частей, растянутых по времени. При ипотеке также происходит разбивка платежа, но термин этот означает то, что мы написали выше – форму залога.

Соответственно, застройщики не дают ипотеку, в данном случае речь идет о том, что их аккредитовало ряд банков, которые и могут оформить ипотеку. Сами застройщики, параллельно с банковскими программами ипотечного кредитования, зачастую предлагают клиентам купить объекты недвижимости в рассрочку.

Так вот:

При ипотечном кредите – приобретаемая недвижимость становится предметом залога, что должно сопровождаться отметкой в соответствующем реестре недвижимости. Заемщик получает право собственности на нее, но, в случае неуплаты долга, банк может потребовать удовлетворить свой займ путем реализации данной недвижимости. По сути, такой способ залога, когда заемщик владеет недвижимостью по своему усмотрению и в тоже время может ее лишиться при неуплате долга и есть ипотека.

При рассрочке недвижимость также остаётся в залоге (без записей в реестре что оно под залогом) и заемщик также может владеть приобретаемой недвижимостью, но, в этом случае он не получает права собственности на нее. То есть, он может жить в квартире, сдавать, но не сможет там прописаться – ни сам, ни прописать родственников. При неуплате долга, события развиваются также, как и при ипотеке – застройщик реализует данную квартиру и возвращает себе свой долг, оставшийся отдаёт заемщику.

По сути, схемы примерно одинаковые. Но и явные отличия также бросаются в глаза. Мы приведем для Вас таблицу, где сравниваются те или иные параметры в случаях, если берется жильё с помощью ипотеки в банке и с помощью рассрочки у застройщика.


Ипотека в банке

Рассрочка у застройщика

Выбор объекта

Банки дают ипотеку на огромное количество объектов, что на первичном, что на вторичном рынке жилья, включая общежития, сталинки, хрущевки, коттеджи и др.

Количество объектов ограничивается только тем, что построил сам застройщик, и соответственно это объекты на первичном рынке.

Требование к заемщику

Требования к заемщикам при ипотеке по-настоящему суровые. Требуется подготовить огромное количество документов, в том числе и на сам объект, если он приобретается на вторичном рынке. Здесь также могут быть привлечены созаемщики и поручители. Также настоятельно рекомендуется взглянуть на свою кредитную историю, чтобы не получать отказов.

Требования к заемщикам минимальные – можно сказать единственное требование это внести первоначальный взнос. Никаких справок о доходах и прочего не нужно. Кредитную историю здесь также практически не смотрят.

Оформление сделки, документов

Сложная, включающая в себе достаточно много этапов процедура, которую мы не сможем здесь подробно описать. Дополнительные сложности могут возникнуть при оформлении ипотеки на вторичном рынке ввиду того, что не всем по душе затягивание сроков сделки, которые неизбежно появляются при ипотеке.Также нужно оформить право собственности на квартиру, что несет дополнительные временные затраты

Оформление сделки происходит быстро. Внесли первый взнос, на следующий день уже можно заселяться, если конечно дом уже сдан. Право собственности оформляется после полного погашения задолженности.

Первоначальный взнос

Взнос может быть от 10%. В разгар кризиса 2014-2015г даже Сбербанк поднял первый взнос до 20%. В целом именно такие минимальные первоначальные взносы можно рассматривать. Разумеется, есть и ипотека без первоначального взноса, но это тема отдельного разговора.

Первый взнос, как правило, не меньше 30%. Застройщик не может позволить себе не иметь оборотных средств, поэтому взнос здесь больше чем при ипотеке.

Срок уплаты долга

При ипотеке он может достигать 25-30 лет

Чаще всего рассрочка сроком до 2х лет. Особенно много предложений на срок до 1 года. Разумеется, это несет значительные финансовые вливания каждый месяц.

Процентная ставка

Процентная ставка колеблется в зависимости от объекта, первого взноса и от экономической обстановки. На конец 2015г с учетом господдержки на новостройки можно получить ставку 10.9% годовых. На жильё вторичного рынка средняя ставка колеблется в районе 15%.

Многие застройщики предлагают своим клиентам беспроцентную рассрочку, если срок небольшой. С увеличением срока займа процентная ставка также поднимается. Также стоит учитывать маркетинговые хитрости – когда говорят про беспроцентную рассрочку, априори повышают цену на сам объект. В целом процентная ставка при рассрочке значительно меньше ввиду меньшего срока кредитования.

Дополнительные расходы

Расходы по ипотеке это:

  • Оплата ежемесячных платежей

  • Открытие счета

  • Страхование жизни и  имущества

  • Оценка недвижимости (для вторичного рынка)

  • Возможно услуги риэлтора

  • и др.

Расходы по рассрочке – это только ежемесячные платежи.

Неуплата долга

Продажа имущества с выплатой долга банку

Продажа имущества с выплатой долга застройщику

Право собственности

Оформляется после договора купли продажи или договора долевого участия, то есть, сразу

Оформляется только после последнего платежа, закрывающего долг перед застройщиком.

Заключение: что же лучше — ипотека или рассрочка, что выбрать и как не прогадать? Дело это хлопотное и довольно сложное. Каждый сам для себя решает и определяет свои финансовые возможности. Не стоит лезть с головой в покупку квартиры, не будучи уверенными в своих силах, что может превратиться для Вас настоящей кабалой. Рассрочка – возможность купить недвижимость людям, обладающим значительным первым взносом и владеющими финансами, чтобы непродолжительное время оплачивать весьма большие платежи. Ипотека же – это массовый инструмент для приобретения недвижимости, который могут позволить себе люди даже не имеющие больших финансовых возможностей. Достаточно иметь 10-20% первого взноса и даже человек со средним заработком можно попытаться получить в банке долгожданный жилищный кредит.


Предыдущие выпуски:
 1  -  2  -  3  -  4  -  5  -  6  -  7  -  8  -  9  -  10  -  11  -  12  -  13  -  14  -  15  -  16  -  17  -  18  -  19  -  20  -  21  -  22  -  23  -  24  -  25  -  26  -  27  -  28  -  29  -  30  -  31  -  32  -  33  -  34  -  35  -  36  -  37  -  38  -  39  -  40  -  41  -  42  -  43  -  44  -  45  -  46  -  47  -  48  -  49  -  50  -  51  -  52  -  53  -  54  -  55  -  56  -  57  -  58  -  59  -  60  -  61  -  62  -  63  -  64  -  65  -